6·17 부동산 대책에는 부동산 시장의 풍선효과를 근절하기 위해 규제지역을 추가로 지정하고, 갭 투자를 원천 차단하기 위해 규제지역 내에서 전세대출과 처분 및 전입 의무 규제를 강화하는 내용 등이 담겼다. 또한 재건축안전진단 절차를 강화하고 재건축 부담금 제도를 개선하는 등 정비사업 규제 정비 방안도 수립했다. 2019년 12월 16일 부동산 안정화 공급 대책의 후속 조치를 주된 내용으로 담고 있다.

6·17 부동산 대책으로 경기, 인천광역시 일부 지역을 제외한 서울과 수도권 대부분 지역이 조정 대상 지역과 투기 과열지구로 추가 지정됐다. 수도권 이외 지역으로는 대전과 청주가 추가 지정됐다.

향후 이 지역은 2주택자의 신규 주택 구입을 위한 주택 담보대출이 금지된다. 또한 시가 9억 원이 넘는 주택 구입 시 실수요자가 아니면 대출이 금지된다. 조정 대상 지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30% 등으로 강화된다. 총부채상환비율(DTI)은 50%로 대폭 강화됐다. 투기 과열지구에서는 LTV가 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%, 15억 원 초과 0% 등으로 강화된다. DTI는 40%다.

아울러 이번 대책으로 부동산(분양권) 전매가 제한되며, 주택 취득 시 자금 조달계획서 제출이 의무화된다. 조정 대상 지역의 경우 2주택자는 종합부동산세 세부담이 200%에서 300%로 상향된다. 강남구와 송파구 일부 지역은 토지 거래 허가 구역이 됐고, 재건축 등 정비사업 규제도 강화됐다.

7•10 대책은 다주택자에 대한 종합부동산세를 대폭 강화하는 것이 골자다. 3주택자와 조정 대상 지역의 2주택자는 종합부동산세를 최고 6%까지 부담해야 한다. 양도소득세도 인상됐다. 2년 내에 매도하면 60%, 1년 이내에 매도하면 70%를 부담해야 한다. 취득세도 크게 인상됐다. 2주택자는 8%, 3주택자와 4주택자 이상 및 법인은 취득세 12%를 부담하게 된다.

임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정에 관한 정책이다. 계약갱신청구권 신설로 기존 2년이었던 임차인 보호 기간을 2+2년으로 연장된다. 세입자는 2년 뒤 1회에 한해 임대차계약 2년 연장을 청구할 수 있다.

전월세상한제는 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한하는데 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있다. 집주인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장할 수 있으며, 5% 상한 역시 적용된다.

임대차신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약 사항을 관청에 의무적으로 신고해야 한다는 내용이다.

임대차 3법을 바라보는 시선은 둘로 나뉜다. 긍정적으로 보면 임차인(세입자)의 권리를 안정시키면서 내 집 마련에 대한 욕구를 줄여 주택 시장의 안정을 꾀할 수 있다. 아울러 기존 임대차 계약을 근거로 새 법을 시행하므로 계약 만기가 많이 남은 임차인은 5% 상한의 혜택으로 현금 안정성도 유지할 수 있다.

반면 전월세상한제가 기존 계약에 소급 적용되기 때문에 새로 계약을 맺을 때 임대인이 몇 년간 전월세를 못 올리는 부분을 감안해 대폭 인상된 가격을 요구할 수 있다. 그러므로 이 제도는 오히려 임차인에게 큰 부담이 될 수 있다. 계약 기간을 갱신할 때 집주인이나 그 직계존비속의 실 거주 파악 여부도 논란이 많다. 임차인이 갱신 거부로 입은 손해에 대해 법정 소송을 할 가능성도 있다. 정책이 바뀌면 각자 유리한 부분을 중점적으로 고민하기 때문에 새로운 분쟁의 소지를 만들 수 있다는 점을 고려해야 한다.

정부는 앞서 발표한 ‘3기 신도시 공급계획’ 및 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 차질없이 이행하겠다고 밝혔다. 어느 지역에 어떤 형태로 공급을 늘릴 것인가를 주목해야 한다. 서울 강남의 재건축 아파트의 용적률을 대폭 늘려 50층대의 신축 아파트가 양산될 것이라는 예상도 있다. 하지만 늘어나는 면적의 상당 비율을 임대 아파트나 소형 아파트로 채워야 하는 조건이 있어, 건축비 추가 부담에 따른다. 이 때문에 기존 조합원의 거센 반대가 예상된다. 따라서 1기•2기 신도시처럼 서울 등 대도시의 인구를 흡수할 수 있는 교통과 교육, 환경과 생활 인프라를 갖춘 새로운 지역 개발을 진행하면서, 도심의 중소형 규모의 노후 주택에 대한 다양한 형태의 개발 모델이 나와야 할 것이다.

무주택자는 이런 흐름을 예상하면서 청약 등을 통한 내 집 마련 전략을 진행하는 것이 좋다. 추가 공급되는 지역에 대한 무주택자 혜택도 유심히 살펴보자. 1주택자를 포함한 다주택자들은 향후 종합부동산세와 재산세 및 대출 이자 등을 감당할 수 있는지 분석하고, 향후 5년~10년 이상의 중장기 부동산 자산 운용 전략을 수립해야 한다.

무턱대고 지인에게 들은 정보만으로 부동산에 투자하는 시대는 지났다. 명확한 전략과 전술 및 재무 상황 파악을 통한 충분한 분석이 필요하다. 무엇보다 적극적으로 공부하고 수익률보다 리스크를 줄이는 전략이 중요하다는 점을 잊지 말아야 한다.

A씨는 투기지역·투기 과열 지구 내 시가 6억원 아파트를 구입해 전세를 주고, 전세자금 대출을 받아 근처에서 전세로 거주하려고 합니다. A씨는 전세자금 대출을 받을 수 있을까요?

받을 수 없습니다! 갭투자 방지를 위해 정부는 7월 10일 이후에 투기지역·투기 과열 지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규로 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한하고 있습니다.

전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없나요?

아래 3가지 경우 모두에 해당하는 불가피한 수요에 대해서는 예외가 적용됩니다.
① 직장 이동·자녀교육·부모 봉양·요양 치료 등 실수요
② 구입아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우(서울시, 광역시 내 이동은 불인정)
③ 전셋집과 구입주택 모두에서 세대원 실거주시 대출 보증이 허용됩니다.

규제 시행 전부터 전세 담보대출을 받아 전세로 거주 중이었던 무주택자 B씨. 아이가 태어날 예정이라 투기·투기 과열 지구 내 시가 3억 초과 아파트를 구입해 이사를 가려고 합니다. 이런 경우 전세 대출이 바로 회수되나요?

규제 시행일(7·10) 전에 대출을 받았기 때문에 전세 대출이 회수되지 않습니다. 다만, 전세 만기 후에는 구입한 아파트에 실거주하라는 의미로 기존 전세 대출은 연장이 제한됩니다. (기존 전세 대출 만기까지만 인정)

임대료 상한 제한은 어느 시점에 적용되나요?

전월세 계약갱신청구권제와 상한제는 7월 31일부터 시행됐습니다. 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 ① 종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하거나 ②계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.

임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하나요?

그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한가요?

개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전월세 전환은 임차인의 동의 없이 곤란합니다. 단, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제 7조의 2에 따른 법정 전환율 2.5%가 적용됩니다.